Mettre fin à un bail de sous-location : les délais et les cas

Mettre fin à un bail de sous-location n'a rien d'une expulsion. Un propriétaire qui expulse quelqu'un dispose d'un titre, d'une procédure, d'un délai. Un propriétaire qui a sous-loué court le même risque, avec une difficulté de plus : la formule de son contrat n'est pas toujours celle qu'il croit avoir signée. D'un côté un mandat de gestion, de l'autre un bail de sous-location. Les règles applicables, les préavis et les conséquences d'une erreur de procédure ne sont pas les mêmes.

Cet article fait le point sur les trois voies de sortie d'un contrat de sous-location, sur les délais selon la formule choisie, sur la gestion des impayés et sur ce qu'un propriétaire n'a pas le droit de faire. Dans tous les cas, la voie la plus sûre reste un accord écrit entre les deux parties.

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Par où commencer : trois questions qui décident de la méthode

La marche à suivre dépend entièrement de la formule que vous avez signée, et cette question se répond en une minute : êtes-vous bailleur de votre locataire, ou propriétaire du logement pendant que quelqu'un d'autre l'occupe ? Sur un mandat, vous êtes propriétaire et le locataire est le vôtre : c'est vous qui gérez la relation. Sur un bail de sous-location, vous êtes bailleur et votre locataire est le sous-exploitant : c'est lui qui est votre locataire, au sens du droit de la location.

Cette différence n'est pasacadémique : elle commande les délais, les formes de départ, et ce que vous pouvez faire si les paiements s'arrêtent. La comparaison complète des deux formules est détaillée dans nos articles sur le mandat de gestion et le bail de sous-location ; ici, nous partons de la règle applicable à votre situation.

La résiliation amiable : l'accord entre les deux parties

C'est la voie la plus simple et la plus rapide. Le sous-locataire et le bailleur se mettent d'accord sur la date de fin, sur le montant des loyers dus le cas échéant, sur l'état des lieux et sur le dépôt de garantie. Cet accord prend la forme d'un écrit signé des deux parties.

Le document doit contenir au minimum : l'identification du logement, la date exacte de fin du contrat, le montant du dernier loyer à acquitter, le traitement du dépôt de garantie, la date de restitution des clés et la répartition des charges. Sans date précise, un accord reste ambigu et sera discuté au moment de la sortie, souvent au pire moment.

Un accord écrit protège le propriétaire autant que le locataire. En cas de désaccord ultérieur, il fait foi. Une conversation téléphonique ou un message court ne suffisent pas. Conservez le document, et si un montant est convenu, précisez la date de versement.

La résiliation pour faute : non-paiement et manquements

Quand le sous-locataire ne paie pas son loyer, la résiliation pour faute est possible. Elle est encadrée : elle passe par une mise en demeure, puis un délai pour s'exécuter, puis éventuellement l'intervention du juge. Vous ne pouvez pas résilier unilatéralement par un simple courrier, même si le contrat semble vous y autoriser.

Autres fautes possibles : sous-location sans autorisation préalable, transformations non autorisées des lieux, troubles de voisinage répétés, dégradation importante. Dans chaque cas, documentez avant de citer en faute. Un constat d'huissier, des photographies datées, des témoignages et l'historique des échanges suffisent souvent à caractériser la faute.

Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit être précise sur les faits reprochés, indiquer la sanction envisagée et laisser un délai raisonnable pour mettre fin au manquement. Rappelez les délais : en location meublée, le locataire peut mettre fin au contrat avec un préavis d'un mois. Le bailleur, lui, doit respecter un préavis en principe de trois mois, notamment en cas de reprise ou de vente, sauf s'il peut se prévaloir d'un motif légitime. Le délai court profite au locataire, pas au bailleur. C'est une erreur fréquente.

Le congé à l'échéance : sortir par la durée du bail

La troisième voie n'est pas une résiliation : c'est le départ à l'échéance du terme, ou le non-renouvellement. Le contrat arrive à son terme, il n'est pas reconduit, le sous-locataire libère les lieux à la date prévue. Aucune faute n'est nécessaire, mais le respect du préavis et des formes de notification est impératif.

La durée et le préavis dépendent du contrat selon sa durée et de la formule : mandat ou bail, logement meublé ou vide. Pour le bailleur, le préavis de reprise ou de vente est en principe de trois mois, réduit dans les cas prévus par la loi. Vérifiez la durée prévue au contrat : c'est elle qui commande votre calendrier. Une résiliation avant le terme constitue en principe une indemnité à payer.

Le congé doit être notifié dans les formes et les délais requis, à destination du locataire. Un courriel isolé ou un appel téléphonique ne vaut pas notification. Un courrier envoyé hors du délai utile peut être réputé non reçu, et vous perdez l'avantage du congé.

Que faire quand le sous-locataire reste sans payer

Le non-paiement ne s'arrête pas à la résiliation. Le propriétaire garde des créances : loyers arriérés, indemnités d'occupation, frais de procédure, dommages et intérêts. Le recouvrement n'est pas un droit automatique : il passe par les voies légales, jamais par la force.

Commencez par une demande de paiement, puis par une lettre recommandée. En cas d'échec, saisissez le juge. Un point mérite d'être précisé, parce qu'on le formule souvent de travers. Il n'existe pas d'aide destinée à couvrir les frais d'une procédure d'expulsion : ces frais restent à la charge de la partie qui les engage. Ce qui existe, en revanche, peut vous aider : le locataire qui se retrouve en difficulté peut demander des délais de paiement au juge, et solliciter une aide financière pour payer son loyer — le fonds de solidarité pour le logement et Action logement distribuent ce type d'aides, sous forme de prêt ou de subvention. Dans les faits, une grande partie des impayés se règle avant d'arriver au jugement, et c'est souvent cette démarche qui y contribue.

Ne compensez jamais entre l'argent du sous-locataire et le vôtre sans titre. Un prélèvement sur des fonds qui ne vous appartiennent pas peut être requalifié en détournement. Faites vérifier les soldes par un tiers de confiance avant toute retenue.

L'état des lieux de sortie et le dépôt de garantie

Un état des lieux de sortie n'est pas une formalité décorative : c'est la pièce qui permet de calculer ce qui doit être restitué au locataire. Réalisez-le à la sortie, de façon contradictoire, et faites-le signer par les deux parties. Comparez-le à l'état des lieux d'entrée. Notez les écarts et évaluez les réparations.

Ne tardez pas à établir l'état des lieux de sortie. Un document rédigé après coup, sans la présence du locataire, sera contesté. Photographiez chaque pièce dans le même angle que l'état des lieux d'entrée, signez les deux exemplaires, et conservez-les.

Le dépôt de garantie doit être restitué si aucun dégât n'est justifié, ou après déduction des frais de réparation, avec un relevé. Le silence du propriétaire joue contre lui. Un état des lieux écrit protège donc le locataire autant que le propriétaire : il ferme la discussion sur ce qui est réellement abîmé, et il évite les accusations non étayées.

Ce qu'un propriétaire ne peut pas faire

Expulser quelqu'un sans titre est illégal. Vous ne pouvez pas changer les serrures, retirer les meubles, couper l'eau, le chauffage ou l'électricité, ni modifier les accès sans autorisation judiciaire. Ces actes constituent une expulsion illégale, quel que soit le contexte, et exposent le propriétaire à des dommages et intérêts ainsi qu'à des poursuites pénales.

Le sous-locataire n'échappe pas à cette règle. Agir en sa présence, même avec un huissier, ne régularise rien : seule l'autorisation du juge permet l'expulsion, au terme d'une procédure encadrée. Un impayé se récupère ; une expulsion illégale se paie.

La méthode la plus sûre : l'accord écrit

Résumons. Trois voies, trois cadres. L'accord mutuel, rapide et sans risque. La résiliation pour faute, encadrée par une mise en demeure et un délai. Le congé à l'échéance, qui obéit au préavis prévu par le contrat et par la loi. Dans tous les cas, la durée du bail commande le calendrier, et le point de départ se compte à partir de la réception de l'écrit par la partie destinataire.

Si vous devez sortir un sous-locataire, préparez le dossier avant d'agir : contrat relu, faute documentée, courriers conservés, calendrier de préavis vérifié. Et si un accord est possible, signez-le. Un contrat écrit, daté et signé est la seule méthode qui ne laisse aucun doute au juge comme au locataire.