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Sous-location : ce que doit contenir un bail écrit, et pour combien de temps
Louer une partie de son logement pendant son absence se fait très souvent sans contrat écrit. Un accord verbal, un message sur une messagerie, un arrangement entre voisins. Cela paraît suffisant. Cela ne l'est pas. En sous-location, vous ne signez pas un simple arrangement : vous signez un bail. Et un bail, c'est un contrat de location, avec des mentions obligatoires et une durée légale.
Cet article passe en revue ce que doit contenir le bail de sous-location, sous quelle forme, et pour quelle durée. Il ne traite pas du choix entre un mandat et un bail : ce choix se décide ailleurs. Ici, c'est la forme du contrat et son contenu.
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Le bail de sous-location est un contrat de location : il doit être écrit
La règle est simple : un contrat de location doit être écrit. Un contrat non écrit peut exister, mais il est fragile. En cas de litige, c'est le sous-locataire qui devra prouver ce qui a été convenu : le montant du loyer, la durée, l'état des lieux. Dans un logement qui change d'occupant tous les six mois, la mémoire des parties ne suffit pas.
Un écrit n'est pas obligatoirement un acte notarié. C'est un document écrit, signé par les deux parties, et conservé. Un contrat établi sur un modèle, signé et conservé par chacun, remplit cette fonction. L'écart entre un accord verbal et un contrat signé se paie au moment du départ du sous-locataire, pas le jour de l'emménagement.
Une réserve à garder en tête : le bailleur. En sous-location, vous n'êtes pas propriétaire, vous êtes locataire. Vous ne pouvez donc pas ignorer le bail principal. Si celui-ci interdit la sous-location, ou l'encadre, c'est cette règle qui s'applique. Votre contrat ne peut pas faire ce que le bail principal interdit.
Les mentions obligatoires du bail de sous-location
Un contrat de location comporte des mentions obligatoires. Le bail de sous-location n'y échappe pas. Voici ce que le document doit contenir.
- L'identité complète des parties. Nom, prénom, adresse, date et lieu de naissance, pour vous et pour le sous-locataire. Un seul de ces éléments qui manque, et le contrat devient attaquable.
- La désignation du logement. Adresse complète, type de logement, surface habitable, nombre de pièces, et la description du mobilier pour une location meublée. Dites précisément ce qui est loué : une pièce, un appartement complet, un studio, meublé ou non.
- Le loyer et sa date d'effet. Montant en euros, périodicité du paiement, date d'exigibilité, modalités de règlement. Indiquez clairement le loyer principal, le loyer des charges et le loyer net.
- Les charges. Précisez lesquelles sont comprises dans le loyer, et lesquelles incomberont au sous-locataire. Une liste claire évite le débat au moment de la remise des clés.
- La durée. Date de début et date de fin. C'est le point sur lequel il faut être le plus précis, comme détaillé plus bas.
- La destination des lieux. Le sous-locataire occupe un logement à usage d'habitation. S'il veut y héberger des tiers, ou en faire un local, cela change la donne.
Deux mentions méritent un mot. La destination des lieux : vérifiez la clause de votre bail principal, parce qu'un sous-locataire qui transforme un appartement en bureau, ou qui héberge un nombre de personnes non prévu, peut se retrouver en infraction. Les travaux et les aménagements : dites qui fait quoi. Le locataire reste responsable de son côté, mais le sous-locataire doit savoir ce qu'il peut faire sans demander l'accord.
Pourquoi un contrat non écrit est fragile
Le risque principal n'est pas la nullité, c'est l'incertitude. Une sous-location sans écrit laisse ouvertes toutes les questions qui se posent au départ : le loyer était-il net de charges ? le logement était-il meublé ? le sous-locataire devait-il verser une caution ? qui paie la taxe d'habitation ? À chaque question sans réponse, le litige est possible.
L'écrit protège aussi le locataire. En cas d'impayé, de dégât des lieux, ou de départ sans préavis, vous devez justifier ce qui a été convenu. Sans écrit, le dossier repose sur des éléments dispersés. Avec un contrat, vous avez un point de départ solide.
Enfin, la position de chacun est claire. En sous-location, le sous-locataire est le locataire du bail de sous-location, et vous restez locataire vis-à-vis du bailleur. Si le sous-locataire arrête de payer, c'est vous qui répondez de la somme, et c'est vous qui devez agir contre lui. Pour agir, il faut pouvoir prouver l'existence et le contenu d'un contrat de location.
La durée : un an en principe, neuf mois pour un étudiant
Si vous rédigez un bail de sous-location, vous êtes dans le droit de la location. La durée légale du bail meublé est d'un an. Elle est réduite à neuf mois lorsque le locataire est un étudiant. Ces durées concernent la location meublée, avec son équipement minimum : literie, cuisine, rangements.
En pratique, vous n'êtes pas obligé de retenir la durée légale. Vous pouvez convenir d'une durée plus courte, par exemple la durée exacte de votre absence. Ce qui compte, c'est que la durée soit écrite, précise et cohérente avec les dates que vous indiquez. Le contrat ne devient pas nul parce qu'il dure six mois.
Deux pièges à éviter. Le premier : laisser la date de fin en blanc. Le second : indiquer une durée sans date précise, par exemple un an à compter de la signature, sans indiquer le jour. Un bail doit avoir une date de début et une date de fin. La durée minimale légale s'applique aux engagements de longue durée, pas à la durée que vous choisissez pour couvrir votre absence.
Le bail écrit n'est pas un mandat de gestion
Une confusion fréquente, parce qu'elle change tout. Le bail de sous-location et le mandat de gestion ne sont pas le même document. Dans un bail, vous êtes bailleur : vous déclarez louer un logement contre un loyer. Le sous-locataire est locataire, avec les droits et les devoirs d'un locataire.
Dans un mandat, vous n'êtes pas bailleur. Vous agissez pour le compte du propriétaire, qui reste bailleur vis-à-vis de l'occupant. Le contrat porte sur une mission de gestion : trouver un occupant, encaisser, tenir les comptes, rendre des comptes. Il n'y a pas de relation de location entre vous et l'occupant.
Les conséquences sont concrètes. Avec un bail, le loyer est votre, la durée est votre, la révision du loyer vous concerne. Avec un mandat, vous êtes rémunéré par une commission, et l'occupant reste locataire du bailleur. Le mot utilisé dans le titre du document n'a rien de décoratif : il détermine les obligations qui s'appliquent.
La caution et le dépôt de garantie
En sous-location, vous ne pouvez pas exiger du sous-locataire ce que la loi n'autorise pas. La caution est une garantie. Vous pouvez en demander une, à condition qu'elle reste proportionnée et que sa durée soit limitée dans le temps. Une caution très élevée, ou exigée sans limite de durée, peut être contestée.
Le dépôt de garantie est un dépôt, pas une caution. Il n'est pas un préalable, et il se restitue en fin de contrat si le logement est rendu conforme. Il est plafonné, et il ne peut pas servir à couvrir autre chose que les dégâts constatés. Dans un bail de sous-location, indiquez le montant, les modalités de versement, et ce qui se passe si le bien est rendu abîmé.
Deux erreurs classiques. La première : confondre caution et dépôt, et les additionner pour atteindre un total supérieur à ce que la loi permet. La seconde : ajouter des frais au loyer au motif qu'ils couvriraient des risques. En pratique, c'est un loyer plus élevé, redressé en cas de contrôle.
Le loyer et sa révision : la règle de l'IRL
Le loyer est librement fixé, sauf encadrement. En dehors des zones où le loyer est encadré, vous fixez le montant de la sous-location comme vous l'entendez, en tenant compte du marché local. Dans une zone tendue, des règles d'encadrement s'appliquent : le loyer est plafonné et doit respecter le dispositif légal en vigueur. Vérifiez le statut de la commune avant de fixer un montant, car la zone tendue ne couvre pas tout le territoire.
La révision du loyer obéit à une règle : elle se fait sur la base de l'indice de référence des loyers, c'est-à-dire la valeur annuelle publiée par l'INSEE. Une révision fondée sur un indice qui ne correspond pas à l'année de référence prévue au contrat est un motif de contestation. Indiquez dans votre contrat la valeur de l'indice utilisée au moment de la signature, et la périodicité des révisions.
En pratique, une révision ne s'impose pas au fil de l'eau. Elle se prépare à l'avance, elle s'applique à la date anniversaire de la signature, et elle se notifie. Une révision appliquée rétroactivement, sans information préalable, est contestable. Le sous-locataire, comme tout locataire, doit recevoir l'information au bon moment.
Test final : cinq questions avant de signer
Cinq questions, avant la signature. Le contrat est-il écrit et signé par les deux parties ? Les identités et adresses complètes sont-elles présentes ? Le logement loué est-il décrit précisément, avec la surface et le mobilier éventuel ? Le loyer, les charges et la date de paiement sont-ils clairs ? La date de début et la date de fin sont-elles indiquées ?
Si une seule réponse est non, corrigez avant de signer. Le contrat de sous-location n'a pas besoin d'être long, ni compliqué. Il a besoin d'être complet, et il a besoin d'exister.
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